当“从不让人操心”的万科倒下：一个房地产黄金时代的正式落幕
在11月的一个周日傍晚，一则看似普通的公告悄悄引爆了中国金融圈。
万科——那个撑过所有过去四年地产风暴的“最后一块压舱石”——突然被自家最重要的盟友松开了手。
公告的主角是深圳地铁。这个多年来一直是万科“定海神针”的国资股东，此前无论市场多坏，都毫不犹豫地持续放贷、续命。但这一次，它给万科划上了一条明确的红线：
后续融资设上限
已借出的贷款，必须补齐抵押，连之前已经用掉的 28 亿美元额度也要补
这句话的含义，所有资深地产人都懂：
国家和地方，对万科的最后耐心，正在耗尽。
01｜“万科不会出事”神话被打破
从11月2日公告到如今一个月，万科发生的一切，都像是四年前恒大危机的“慢动作重演”：
美元债暴跌至票面20美分
两次评级下调，被砍至“CCC-”
多家银行开始抽贷、限贷
万科申请延长多笔债务，甚至推迟了建设款
国资银行开始做“最坏准备”
这些动作，本身并不可怕。真正让市场信心瞬间塌陷的，是一条长期被视为底线的传闻被证实：
万科并没有“国企兜底”，国家不会出手救。
监管系统对此的表态非常罕见，但又非常清晰：
——不救万科。
——但会防范风险外溢。
就是让市场接受：万科不能倒，但万科也不会被救。
这意味着，中国房地产行业多年来的“最后一块神话”被打破：
“民企做不动了，国资股东会兜着的。”
——这个时代结束了。
02｜一个内部审计，揭开“资不抵债”的盖子
据多位知情人士透露，今年第三季度，监管系统曾请来中金（CICC）对万科做了一次“深度体检”。
结果出来的那天，一句内部评价震动了整个金融系统：
“万科已经资不抵债。”
那一刻，许多银行才意识到，这家被视为“优等生”的房企，其实已经岌岌可危，只是被深圳地铁的输血维持着。
但从今年10月起，深圳地铁本身也开始出现人事动荡：
媒体传出董事长辛杰被带走（万科公告以“个人原因”回应）
整个支持链条出现断裂
救助方案（包括 500 亿人民币地方债额度）最终未获批准
当辛杰卸任，万科等同于失去了最后的保护伞。
业内一句话总结非常准：
“不是万科不好，而是支持它的人没法再撑了。”
03｜为什么偏偏是万科？
因为它撑不住，也救不起。
万科的问题并不是爆雷，而是系统性衰退：
截至9月底亏损 280 亿元
资产负债率仍有 70%
房价连续下跌，资产价值不断缩水
新房销售持续冰冻
资金链被庞大的施工款、土地款压着喘不过气
更重要的是：
万科有500亿美金债务，其中45%无抵押。
这意味着，一旦进入破产程序，损失极难控制。
国资部门非常清楚：
救万科≠救行业，而是不停往一个无底洞里填钱。
在“房住不炒”与“压缩地方债”的大环境下，这种救法不符合全局。
所以监管系统的策略变成：
救项目，不救企业。
救交付，不救股东。
救系统，不救巨头。
这是一种新的房地产逻辑。
04｜房地产的新时代：“巨头倒下，普通人最受伤”
万科并不是一个普通开发商，它的倒下意味着：
购房者更恐慌：
如果连万科都撑不住，谁能保证房子一定交付？银行坏账上升
多家地方银行已经开始调整万科贷款评级。施工方资金断裂
项目停工风险上升，拖欠款项或扩大。行业信心进入“深冬”
无人愿意预售买房，开发商更没办法回款。
虽然中国经济已经不再依赖房地产（房地产投资占GDP仅5%，是2021年的三分之一），但房地产仍是居民资产与金融系统的神经中枢。
万科的剧烈震荡，等同于向全国发出一条信号：
“所有民企地产，已不再享有系统级保护。”
05｜万科的未来：一场漫长而痛苦的自救
接下来的一年，万科至少要面对几件事：
① 逐笔谈判债务
要和超过50家银行、数十支债券基金一一谈判，过程可能持续2—3年。
② 出售资产换现金
包括购物中心、写字楼、未完工土地储备。
③ 项目剥离，由地方接盘
地方国资将接管部分项目，以保证交付。
④ 海外债务重组
这部分最难，涉及700亿人民币规模。
业内给出的最现实判断：
不会破产，但会被“拆解”成一个更小、更低杠杆的新万科。
换句话说，万科会活下去，但不会再是过去的万科。
06｜这意味着什么？中国房地产的“第三阶段”
如果把过去10年看成三个阶段：
阶段一（2017—2020）
——高速扩张，资金狂奔；
阶段二（2021—2024）
——恒大爆雷，行业去杠杆，全面收缩；
阶段三（2025—？）
——“巨头不保”，国家退出兜底；
万科事件标志着第三阶段的正式开始。
这意味着：
房地产从“政策行业”，转为真正意义的“市场行业”；
国资不再救民企巨头，而是精准救交付；
“大而不能倒”的时代彻底结束；
一个专家的原话最值得关注：
“当国家认为房地产不再是增长引擎，那么任何开发商，都不再具备系统重要性。”
结语｜风暴后的中国房市的重塑
万科不是恒大。
但万科也不再是“那个从不让人操心的万科”。
当一个时代的巨头开始走向重组，中国房地产也正式进入一个全新的周期：
更长的调整；
更慢的复苏；
更严格的监管；
更彻底的市场化；
房价不会暴涨，也不会暴跌。
但房地产神话，已经永远终结。
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